«رکود تورمی» در بازار مسکن

یکی از مسائلی که طی روز‌های اخیر مطرح شده، تاثیرپذیری بازار مسکن از زلزله اخیر بوده است. این‌که وقوع این زلزله چه تاثیری روی قیمت مسکن دارد؛ آیا قیمت‌ها در بازار راکد مسکن تغییر می‌کند؟ یا ساخت و ساز‌های کشور اعم از خصوصی یا عمومی دچار تحولی از بیم زیان‌های مالی و جانی می‌شود؟! به همین دلیل خبرنگار «فردا» با فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن به گفتگو نشسته است که مشروح این مصاحبه را در ادامه می‌خوانید:

فردا: بعد از زلزله چه اتفاقی در بازار مسکن افتاد؟ ممکن است که در یک بازه زمانی رکود در بازار مسکن رخ دهد؟

در حال حاضر زلزله تاثیری در بازار مسکن نداشته است. یعنی من اثرگذاری در بازار ندیدم که منجر به رکود مسکن شود یا روی معاملات تاثیر بگذارد. اما ممکن است در کوتاه مدت جوی را در بازار مسکن به وجود بیاورد، ولی بعد از یک مدت به حالت عادی بر می‌گردد.

در حال حاضر جو روانی در پایتخت وجود دارد، مردم نگران این هستند که دوباره زلزله‌ای رخ دهد بنابراین به طور دقیق نمی‌شود اظهار نظر کرد و باید منتظر بمانیم و ببینیم شاخص‌های بازار مسکن چه روندی را طی می‌کنند.

فردا: کسی که بخواهد مسکن اجاره کند، به خصوص کسی که بخواهد خانه بخرد چگونه می‌تواند از مستحکم بودن آن ساختمان اطمینان حاصل کند؟

یک سری تشخیص‌های فنی به لحاظ ظاهری ممکن است وجود داشته باشد که خوب است به آن‌ها دقت شود. اما به صورت ۱۰۰ درصدی نمی‌شود فهمید که یک خانه مستحکم است یا نه؟

در حال حاضر دو قانون تصویب شده، یکی بیمه کیفیت و دیگری شناسنامه فنی است. تا کسی که می‌خواهد خانه اجاره کند یا بخرد به این دو مراجعه کند و تا حدودی کیفیت ساخت خانه و اینکه در چه وضعیتی قرار دارد، مطلع شود.

بیمه کیفیت و هم شناسنامه فنی ساختمان به لحاظ قانونی باید وجود داشته باشد. ولی متاسفانه اجرا نمی‌شود. به همین دلیل خریدار و مستاجر هم نمی‌تواند متوجه شود که آیا ساختمان استحکام لازم را دارد یا نه؟

فردا: برخی توصیه می‌کنند که هنگام خرید خانه حتما یک کپی از نقشه تایید شده آن در شهرداری را در خواست کنید. امکان این درخواست وجود دارد؟

شما محاسبات و … را هم می‌توانید در خواست کنید. چون شهرداری عمدتا به این نکات توجه می‌کند و بحث استحکام ساختمان در مبحث محاسبات نیست که دچار مشکل می‌شود. بیشتر در فرآیند اجرا است. آنجا هم شهرداری خیلی نظارت ندارد و ضعیف است و باعث می‌شود سازه نامناسب اجرا شود و از مصالح درست استفاده نشود. همه این عوامل باعث می‌شود استحکام ساختمان پایین بیاید. آن چیزی که ساختمان‌ها را تهدید می‌کند بحث اجرا است، نه محاسبات.

فردا: الان در حال حاضر در بازار مسکن رونق وجود دارد یا در رکود است؟ قیمت‌ها کاهشی بوده یا افزایشی؟

تابستان امسال که افزایش قیمت داشتیم؛ و با رکود تورمی مواجه شدیم. به همین دلیل افزایش قیمت ادامه پیدا نکرده است. از طرفی همچنان فرآیند رکود که از سال ۹۳ به وجود آمده تدوام دارد.

فردا: وقتی از افزایش قیمت صحبت می‌کنیم، چه عامل یا عواملی باعث این افزایش قیمت می‌شوند؟

چندین عامل در این حوزه اثر گذار هستند. یکی قیمت ارز که افزایش پیدا کرد. قیمت برخی از مواد و مصالح ساختمانی هم افزایش پیدا کرد. نکته بعدی اینکه وقتی در بازار تقاضا وجود داشته باشد و عرضه مناسب صورت نگیرد، چون آمار ساختمان در ۴ سال اخیر، از ۹۳ تا به امروز به نسبت سال‌های ۸۸ تا ۹۲ تقریبا نصف شده. این باعث شده که نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسکن بهم بخورد.

فردا: چطور می‌توان با دلالی‌ها و افزایش قیمت‌های ناگهانی مقابله کرد؟

دولت از ابزار مالیاتی استفاده کند تا بتواند جلوی دلالی را بگیرد. باید سامانه املاک به وجود آید؛ که متاسفانه این سامانه را نداریم. قوانین آن هم به وجود آمده، ولی اجرا نمی‌شود.

فردا: چه کسی باید پیگیر اجرایی شدن سامانه املاک باشد؟

بحث سامانه املاک را باید وزارت راه و شهرسازی پیگیری کند. چون قانون این وزارت را برای تهیه سامانه املاک موظف کرده است. بحث مالیاتی را هم باید وزارت امور اقتصاد و دارایی یا مجلس پیگیری کند. در واقع باید بگویم که اگر کمیسیون اقتصادی نظارت خوبی بر روی عملکرد دولت داشته باشد باعث می‌شود تا دولت وظایفی را که بر عهده دارد را به نحو احسن انجام دهد.

فردا: می‌گویند خانه‌های قدیمی از مصالح بهتری ساخته شده و اکثر خانه‌های نوساز به اصطلاح؛ حالت بساز و بفروش دارد. خانه‌های قدیمی بهتر و مستحکم‌تر هستند یا خانه‌های نوساز؟

در هر دو مورد ممکن است خانه‌ای مستحکم باشد یا نباشد؛ و این موضوع ربطی به سال ساخت ندارد. ممکن است یک ساختمانی کاملا نوساز باشد، اما توان مقابله با زلزله را نداشته باشد؛ و یک ساختمان هم ۴۰ سال قدمت داشته باشد، ولی توان مقابله با زلزله را داشته باشد. بستگی به استحکام دارد. ممکن است الان شیوه ساخت نامناسب باشد و یا از مصالح نامرغوب استفاده کند که این مورد می‌توانسته آن موقع هم اتفاق بیافتد.