اوراق وام مسکن در کف ۵۷ ماهه؛ آیا مسکن دست یافتنی می‌شود؟

به گزارش قائم آنلاین، قیمت اوراق نسبت به پارسال ۲۲ درصد ارزان شده است. مهم‌ترین علت این کاهش قیمت، بی‌اثر شدن وام اوراق در پوشش قدرت خرید بخش قابل‌توجهی از تقاضای مصرفی، تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن است.

اثر وام آنی خرید مسکن در پوشش بخش قابل‌قبولی از هزینه خرید آپارتمان در پایتخت در حالی به صفر رسیده که در عین حال، میانگین قیمت خرید امتیاز این وام، هم‌اکنون تحت‌تاثیر ۵ علت عمده در کمترین سطح خود طی ۵۷ ماه گذشته قرار گرفته است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام آنی خرید مسکن در حالی هفته اول آبان ماه با سقوط به کانال ۵۰ هزار تومان به‌طور متوسط به ۵۹ هزار تومان رسید که این سطح قیمتی رکورد کمترین نرخ اوراق وام آنی خرید مسکن (وام بدون سپرده از محل اوراق) از بهمن ماه ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود.

کارشناسان مهم‌ترین علت سقوط قیمت امتیاز وام آنی مسکن را بی‌اثر شدن این وام برای خریدهای مصرفی آپارتمان تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر می‌دانند؛ هم اکنون متقاضیان خرید مسکن در تهران با استفاده از وام بدون سپرده از محل اوراق(تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مرکب از وام ۶۰ میلیونی بدون سپرده به علاوه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله)، باید ۱۶۰ فقره اوراق (هر فقره اوراق به منزله امتیاز دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات آنی مسکن)، خریداری کنند که با احتساب میانگین قیمت ۵۹ هزار تومان برای هر فقره اوراق، قیمت امتیاز تسهیلات انفرادی آنی مسکن کمتر از ۹ میلیون و۵۰۰ هزار تومان خواهد بود؛ همچنین میانگین قیمت خرید امتیاز وام آنی مسکن برای زوجین به منظور استفاده از وام ۱۲۰ میلیون تومانی(وام ۱۰۰ میلیونی به علاوه تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله)، کمتر از ۱۴ میلیون و۲۰۰ هزار تومان است. این رقم کمترین سطح قیمتی خرید اوراق وام آنی مسکن از بهمن ماه ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود. سطح فعلی قیمت اوراق در مقایسه با نرخ سال گذشته، معادل ۲۲ درصد کاهش یافته است؛ آبان سال گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان بود.

آمارها حاکی است میانگین قیمت هر فقره اوراق طی ۱۲ ماه منتهی به پایان اسفند سال گذشته نیز دو کانال بالاتر از سطح فعلی و معادل ۷۴ هزار تومان بود. سقوط قیمت اوراق وام مسکن ناشی از به کف رسیدن میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰هزار تومانی وام آنی مسکن و همچنین قرار گرفتن میانگین قیمت اوراق در پایین‌ترین کانال ممکن، هزینه دریافت وام آنی مسکن برای متقاضیان را به حداقل رسانده است.

تخلیه قدرت این نوع وام برای خریداران مصرفی آپارتمان در تهران موجب شده است هم‌اکنون این تسهیلات اثر و توان خود را برای پوشش بخش موثری از هزینه خرید آپارتمان در پایتخت از دست بدهد. بهمن ماه سال ۹۲ یعنی زمانی که هنوز سقف ریالی وام اوراق افزایش نیافته بود، قدرت تسهیلات آنی در پوشش‌دهی هزینه‌های خرید آپارتمان در سطح ناچیزی قرار داشت و عملا این وام به لحاظ پاسخ به نیاز تقاضای مصرفی در بازار ملک، تسهیلاتی ناکارآمد محسوب می‌شد؛ قدرت این تسهیلات در زمستان سال ۹۲ معادل پوشش هزینه خرید ۵ مترمربع بنای مسکونی(با احتساب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در آن زمان) بود؛ این در حالی است که در سال‌های ۹۲ و ۹۳ به دو علت عمده از جمله افزایش قابل‌توجه سقف تسهیلات خرید مسکن و همچنین ثبات نسبی قیمت آپارتمان، قدرت این وام در سطحی نسبتا قابل قبول برای خرید مسکن قرار گرفت؛ طوری که سطح پوشش‌دهی وام آنی خرید مسکن از ۵ مترمربع در زمستان سال ۹۲ به ۲۰ مترمربع در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵ براساس میانگین قیمت مسکن در آن دوره افزایش یافت. در این دوره زمانی، وام آنی خرید مسکن رقمی در حدود ۴۰ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی(با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران) را تامین می‌کرد. این در حالی است که وام آنی زوجین در سال ۹۶ (وام ۱۲۰ میلیون تومانی)، نزدیک به ۲۷ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی با سطح میانگین قیمت مسکن شهر تهران را پوشش می‌داد؛ این میزان به دلیل جهش اخیر قیمت مسکن در پایتخت، هم‌اکنون برای متقاضیان انفرادی وام آنی(تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی) به ۹ مترمربع و برای زوجین به ۱۳ مترمربع کاهش یافته است. هر چند این میزان پوشش‌دهی در واقع قدرت اسمی وام اوراق برای متقاضیان است و هزینه خرید اوراق در آن لحاظ نشده است که بالطبع با لحاظ هزینه خرید اوراق این میزان، رقم کمتری را شامل می‌شود.

آمارها و ارقام موجود حاکی است هم‌اکنون خریداران مصرفی عملا امکان استفاده از تسهیلات آنی خرید مسکن را به دلیل کاهش شدید قدرت این وام و بی‌اثر بودنش در پوشش بهای خرید آپارتمان از دست داده‌اند.

جذاب‌ترین مقطع زمانی وام آنی

بررسی روند تغییرات قیمت اوراق وام آنی و همچنین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد، تابستان ۹۵ جذاب‌ترین مقطع زمانی استفاده از وام آنی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی بوده است.

تابستان ۹۵ در حالی که قیمت هر فقره اوراق وام آنی مسکن در مرز ۱۰۰ هزار تومان –بیشترین میانگین قیمت خرید اوراق تاکنون-قرار گرفت که بعد از دو سال ثبات نسبی قیمت مسکن و همچنین افزایش سقف ریالی وام خرید آپارتمان، استفاده از این تسهیلات برای خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی جذابیت پیدا کرد و در نتیجه تقاضا برای خرید اوراق افزایش یافت. این در حالی است که هم‌اکنون به دلیل افت شدید اثر این وام در خریدهای مصرفی مسکن، قیمت هر فقره اوراق در مقایسه با تابستان سال ۹۵ تقریبا نزدیک به نصف شده است. علاوه بر بی‌اثر شدن این وام در افزایش قدرت خرید تقاضای مصرفی مسکن در شهر تهران کارشناسان نقش چهار عامل دیگر در این سقوط قیمتی را موثر می‌دانند.  «تامین نیاز تسهیلاتی بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن طی یک سال گذشته از مسیر وام یکم»، یکی از عوامل تاثیرگذار در کاهش تقاضا برای خرید اوراق و افت قیمت آن است؛ طی یک سال گذشته بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام بانکی، از این تسهیلات استفاده کرده‌اند.  سومین دلیل به «قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در وضعیت شبه‌رکودی طی ماه‌های اخیر» مربوط می‌شود؛ افت ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان از اردیبهشت ماه امسال، به‌صورت سریالی از نیمه اول سال جاری به مهرماه-ماه آغازین نیمه دوم سال- کشیده شد.  «افزایش حجم عرضه اوراق در بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن»، چهارمین دلیل موثر در افت قیمت اوراق در کنار سایر عوامل است؛ در ماه‌های اخیر حجم معاملات اوراق وام آنی مسکن به‌طور متوسط ۵ تا ۷ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

برآیند این موضوع در کنار افزایش حجم عرضه جدید به بازار معاملات اوراق، از کاهش قیمت اوراق پشتیبانی کرده است. «شکل‌گیری رقیب بانکی برای عاملیت انتشار اوراق وام آنی مسکن»، پنجمین علت موثر در کاهش قیمت اوراق طی ماه‌های اخیر است؛ از ابتدای امسال تعداد بانک‌های عامل منتشر‌کننده اوراق وام آنی از یک بانک به دو بانک افزایش یافته است.  علاوه بر این ۵ علت، از سال گذشته تاکنون موانعی به منظور حذف سفته‌بازی در بازار اوراق وام مسکن ایجاد شده است که تحت‌تاثیر این موضوع، سفته‌بازی در بازار اوراق که پیش از این منجر به دامن زدن به افزایش قیمت اوراق می‌شد به‌شدت کاهش یافته است. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون، یک گروه از متقاضیان خرید مسکن همچنان از این وام استفاده می‌کنند؛ در واقع این تسهیلات برای این گروه در مقایسه با متقاضیان مصرفی کاربرد بیشتری دارد؛ تقاضای سرمایه‌ای که به قصد سرمایه‌گذاری بلند مدت در بازار مسکن نیمه جنوبی پایتخت اقدام به خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و ریزمتراژ می‌کنند متقاضیان عمده تسهیلات آنی خرید مسکن در شرایط فعلی هستند؛ این گروه عمدتا قصد سکونت در این واحدها را ندارند و آنها را به بازار رهن عرضه می‌کنند.