عوامل تاثیرگذار در افزایش قیمت مسکن

در این بین هر کدام از بخش‌های درگیر در بازار مسکن، گناه رشد قیمت‌ها را به گردن دیگری می‌اندازد. برخی عقیده دارند رشد قیمت‌ها در نهاده‌های ساختمانی مهمترین دلیل افزایش قیمت‌هاست.

** افزایش ۴۹ درصدی قیمت نهاده‌های ساختمان
آمارها نشان می‌دهد شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار امسال ۲۵٫۷ درصد و به تابستان پارسال ۴۹٫۱ درصد افزایش داشته است.
براساس آخرین گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته ۱۶۹ درصد رشد، گروه چوب ۱۰۸ درصد، گروه آهن آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه پارسال با تورم ۹۴ درصد رشد داشته است.
این سه گروه از مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال تجربه کردند از شروع ساخت و ساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، مورد نیاز سازندگان هستند؛ در واقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به لحاظ رشد قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسکونی تحت تأثیر قرار می‌دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند.
با این حال بسیاری ازفعالان این بخش عقیده دارند که رشد قیمت زمین سبب شده تا قیمت مسکن با افزایش بالایی روبه رو شود. دلیل این افراد نیز اختلاف قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر است به گونه‌ای که حتی در مواردی قیمت‌ها در نقاط پایین و بالای شهر تا ۷ برابر اختلاف دارد.
از سوی دیگر افرادی نیز هستند که افزایش قیمت مسکن را بازتابی از شرایط اقتصادی حاکم می‌دانند و عقیده دارند که تورم باعث شده تا مردم از ترس کاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت بازارهایی مانند سکه، ارز و یا مسکن بیایند.

** سه عامل موثر بر افزایش قیمت مسکن
«فرشید پورحاجت» دبیرکانون سراسری انبوه سازان در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن را «بی‌ثباتی اقتصادی» اعلام کرد و افزود: رشد قیمت زمین، افزایش دستمزدها و نهاده‌های تولید به بی‌ثباتی اقتصادی باز می‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاست‌گذاری حوزه مسکن و غبارآلود بودن فضای کسب و کار دارد.
پورحاجت افزود: این سه عامل اساسی باعث دامن زدن به افزایش قیمت زمین، افزایش هزینه‌ها و حتی مصالح ساختمانی شده است.

** تغییر ماهیت مسکن با تصویب قوانین خلق‌الساعه
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در فضای کسب و کار نیز قوانین خلق‌الساعه با نگاه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن وضع می‌شود، گفت: با توجه به این نگاه، نباید انتظار داشته باشیم کالای مصرفی تغییر ماهیت نداده و به کالای سرمایه‌ای تبدیل نشود.
وی گفت: زمانی که قوانین متعددی برای دریافت عوارض، مالیات و سایر وجوه مصوب می‌شود زمینه را برای حرکت از پیکره مسکن به حوزه سرمایه‌گذاری ایجاد کرده و نگاه سرمایه‌گذاری به تولید مسکن را دامن می‌زند.
پورحاجت ادامه داد: تصویب قوانین مزاحم در بخش های مختلف همچون «پیش فروش ساختمان»، فقط ابزار مالی بخش تولید را بدون توجه به شرایط کنونی می‌گیرد و نتیجه آن، از دست دادن کارایی تنها منبع تامین نقدینگی در بخش خصوصی است و بنگاه‌های تولیدی قادر به تامین نقدینگی خود خارج از سیستم بانکی نخواهند بود.
به گفته وی، این مساله در سالیان گذشته به انحراف رفته و سبب شده برای اقتصاد کشور و بخش تولید چالش‌های اساسی ایجاد شود.

** تورم، تب مسکن را بالا برد
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان، اصلی‌ترین دلیل نوسانات در قیمت مسکن را عامل تورم دانست و افزود: این موضوع به همه دولت‌ها باز می‌گردد.
وی تاکید کرد: زمانی که تورم بالایی دراقتصاد به وجود می‌آید مردم تلاش می‌کنند تا ارزش سرمایه‌های خود را بالا ببرند و از همین رو دارایی خود را به کالایی تبدیل می‌کنند که می‌تواند ارزش خود را حفظ کند.
وی گفت: این مشکل اکنون در حوزه مسکن، دلار، طلا، بورس و … رخ داده و همه نشات گرفته از موضوع تورم است. در واقع اگر تورم کنترل می‌شد هیچگاه این اتفاقت در اقتصاد رخ نمی‌داد.
پورحاجت ادامه داد: مصالح ساختمانی نیز بخش عمده آن در کشور تولید می‌شود اما زمانی که تولید‌کننده می‌خواهد در بازار‌های جهانی به صورت رقابتی کار کند، نیم نگاهی به این بازارها دارد و از آنجا که قیمت‌گذاری‌ها به دلار انجام می‌شود، نوسان قیمت دلار بر کالاهای تولیدی نیز اثرگذار خواهد بود.

** افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ محصولات فولادی
وی در این زمینه، به مواردی در بخش محصولات فولادی و پتروشیمی اشاره کرد و گفت: در فولاد با افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت نسبت به پارسال مواجه هستیم.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در شرایط ثبات اقتصادی، تولید‌کننده و مصرف‌کننده می‌توانند برای حضور در بازار برنامه‌ریزی کنند، افزود: اما در آشفتگی اقتصادی، نه بخش تولید می‌تواند تصمیم درستی بگیرد و نه مصرف‌کنندگان برای خرید برنامه‌ریزی خواهند داشت.
به گفته پورحاجت، آمارها نشان می‌دهد در ۶ سال اخیر با کاهش ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی روبه‌رو بوده‌ایم و در مقابل، در همین سال‌ها، افزایش تقاضای مصرفی نیز وجود داشته است.
وی تاکید کرد: حتی در شرایط کنونی که آمارها از کاهش خرید و فروش حکایت دارد بازهم مصرف‌کننده واقعی برای مسکن وجود دارد اما شرایط برای ورود به بازار مسکن مهیا نیست و تقاضای مصرفی نمی‌تواند خود را با بازار مسکن وفق دهد.
پورحاجت، نوسانات را مانع حضور متقاضیان در بازار مسکن دانست و گفت: در ۵ سال گذشته تولید مسکن کاهش ۵۰ درصدی داشته است؛ زمانی که نظم عرضه و تقاضا به هم می‌خورد، تاثیر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد اما در شرایط کنونی این فقط یکی از فاکتورهای افزایش قیمت است.

** قیمت مسکن بیشتر تحت تأثیر قیمت زمین است
با این حال «اسماعیل کاظمی» رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، افزایش قیمت زمین را مهمترین دلیل رشد نرخ مسکن دانست و گفت: افزایش قیمت مصالح بیش از آنکه تاثیر واقعی داشته باشد، تأثیر روانی بر بازار مسکن داشته است.
وی با بیان اینکه تورم قیمتی مصالح ساختمانی غیرفلزی در پنج سال گذشته از میانگین تورم سالانه کمتر بوده است، ادامه داد: قیمت مسکن بیشتر تحت تأثیر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسکن در مناطق شمالی و جنوبی نیز این ادعا را تایید می‌کند.
کاظمی افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی به چند دسته تقسیم می‌شود؛ به طور مثال سیمان در بسته‌بندی و بارگیری افزایش داشته است اما از سوی دیگر از سال ۱۳۹۲ به دلیل رکود کاری، تولیدکننندگان نتوانسته‌اند افزایش سالانه قیمت‌ها را با توجه به تورم سالیانه اعمال کنند و تخفیف هایی ارائه می‌شد که حباب در بازار ایجاد می‌کرد.

** افزایش ۳۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی غیر‌فلزی
وی با بیان اینکه از ابتدای امسال تاکنون با ۳۰ درصد افزایش قیمت زمین مواجه بوده ایم، تاکید کرد: طبیعی است که این افزایش قیمت بر بهای تمام شده مسکن اثر‌گذار باشد و سازنده این را در اعداد و ارقام لحاظ کند اما عمده قیمت تمام شده یک واحد آپارتمان مربوط به نرخ زمین است.
به گفته رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی، به طور میانگین حدود ۶۰ درصد قیمت مسکن، قیمت زمین است.
وی با بیان اینکه سایر مصالح ساختمانی مانند آهن‌آلات با افزایش قیمت همراه بوده، گفت: هر چند که به تازگی آهن با کاهش قیمت همراه بوده است اما در بهای تمام‌شده مسکن، موضوع زمین حرف اول و آخر را می‌زند.
کاظمی ادامه داد: به دلیل رکود در سال‌های اخیر در بخش ساخت و ساز، مصالح ساختمانی به ویژه سیمان، گچ، آجر، ماسه ، خاک سنگ و در کل مواد کانی غیرفلزی نتوانسته به قیمت حقیقی خود برسد و بنا به ضرورت فروش محصولات، با زیان کالاهای خود را به بازار وارد کردند؛ در برخی موارد حتی این قیمت‌ها از نرخ واقعی نیز کمتر بوده است و این رقابت ناسالم بین توزیع کنندگان ادامه دارد.