دردسر های تمام نشدنی مستاجران

به گزارش قائم آنلاین، استدلال این روزهای بازار مسکن از نظر خریداران یا به نوعی سرمایه گذاران،­ بدین گونه است ،قیمت مسکن افزایش پیدا کرده پس باید سریعتر اقدام به خرید مسکن کنیم و اگر الان خریداری نکنیم یکماه آینده بیش از امروز گرانتر می شود ….

متاسفانه استدالال برخی از افراد این است که تا قیمت یک کالا گران می شود سرمایه دار سرمایه خود را به آن سمت سوق می دهد و به امید اینکه گرانتر می شود در حالی که در بسیاری در کشورها وقتی کالایی گران می شود، مردم از خرید آن کالا خودداری می کنند، تا قیمت آن کالا ارزان شود، اما در ایران برعکس عمل می شود و وقتی قیمت افزایش می یابد، تمایل به خرید آن کالا بیش از پیش افزایش می یابد.

اما همین واکنش ها در بازار ها از جمله مسکن باعث افزایش کاذب قیمت مسکن می شود قیمتی که هیچ توجیهی برای آن وجود ندارد و بیش از حد معمول و ۵۰ درصد رشد کرده است.

اینگونه استدلالها در بازار مسکن باعث می شود که قدرت ­خریداران واقعی کاهش یابد و دوباره بازار به دست سودجویان بیفتد؛­ بازاری که با خرید و رهن آن، سرمایه سودجویان و تقاضا برای اجاره را بیشتر می شود.

در گذشته ­بیشتر مستاجران برای اینکه متراژ خانه را بزرگتر کنند اقدام به جابه جایی می کردند اما اکنون نه تنها نمی توانند چند متری بیشتر از واحدکنونی خود داشته باشند­بلکه مجبورند ­به خانه ای کوچکتر اما با رهن و اجاره ای ­چند برابری رضایت دهند.

دغدغه ی مستاجران را خیلی ها درک کردند و مشغله های چون ­هنوز سال به اتمام نرسیده نگران افزایش اجاره بهاء و جابه جایی از این خانه به آن خانه و اینکه نکند اجاره بیش از جیب من باشد و….بازاری که فقط در این فصل به دنبال چاره می گردیم و هیچ اقدامی برای این آشفته بازار صورت نمی گیرد.

.نوسانات بازار ارز، سکه و طلا باعث شده تا صاحبخانه ها برای دریافت اجاره اشتیاق بیشتری داشته باشند مگر چه اتفاقی دراین آشفته بازار افتاده است که باید قیمت ها به یکباره افزایش یابد؟

حضور تقاضای غیر موثر باز هم ­باعث شده این بازاری که به ظاهر به روزهای رونق خود می رسید را دوباره در لاک خود فرو ببرد بازاری که با افزایش قیمت مسکن تقاضا برای اجاره نیز افزایش میابد ­و چه سودی بالاتر از دریافت کرایه.

بارها بارها­ سخن از راهکارهایی برای این آشفته بازار ارایه شده اما به راستی راهکاری برای کاهش بار مستاجران وجود دارد؟ مسکنی ­که به عنوان کالای تجاری و سرمایه ای به آن نگاه می شود ؟متاسفانه ساخت و ساز ها در­­سالهای اخیر براساس تقاضا نبوده و تولیدکنندگان بیشتر به دنبال سود خود بودند و بیشتر در مناطقی که تقاضا برای اجاره کم است اقدام به ساخت مسکن با متراژی بالا می کنند.سیاست‌های مقطعی دولت‌ها طی سال‌‌های متمادی باعث شده تا هر بار شاهد تورم افسارگسیخته‌ای در قیمت و بازار اجاره‌بها باشیم، بنابراین نبود نظارت جامع بر نحوه قیمت‌گذاری اجاره‌بهای مسکن همواره با آغاز فصل نقل و انتقالات موجب ارائه قیمت‌های نجومی از سوی موجران و مستاصل شدن مستاجران می‌شود.

هر ساله با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات و جابه جایی مستاجران، موجران از نبود نظارت نهایت استفاده را برده و قیمت‌های نجومی ارائه می‌کنند، حال با توجه به اینکه حدود ۳ ماه فرصت برای آغاز جابجایی‌ها داریم، ارائه برنامه مناسب از سوی دولت و حمایت مجلس می‌تواند از تلاطمات بیشتر بازار اجاره مسکن خودداری کند.

چند دلیل برای افزایش جهشی نرخ اجاره بها در سال ۹۸ می‌توان متصور شد. اولین نشانه رشد بیش از حد اجاره بها کمبود تولید و عرضه مسکن است که متاسفانه ابزارهای مشخصی برای عرضه واحدهای مسکونی تولید شده بر بازار نیز مزید برعلت شده و کمبود مسکن را بیش از پیش افزایش داده است.

کاهش عرضه مسکن و رشد قیمت مسکن باید یک هشدار به مسئولان و دولت باشد، چرا که رشد دو برابری قیمت که تعیین کننده اجاره بهای مسکن است، قطعا نقش مهمی در بالا رفتن نرخ اجاره بها در تابستان سال آینده خواهد داشت.

حال به نظر می‌رسد، اولین نشانه برای رشد نرخ اجاره بهای مسکن که همانا افزایش قیمت مسکن است، به وقوع پیوسته و رشد نرخ اجاره بها محتمل است.

دومین نشانه نبود ابزارهای مالیاتی برای جلوگیری از دپوی واحدهای مسکونی تولید شده است. تصویب و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه و مالیات بر عایدی مسکن در مجلس تا سه ماه آینده می‌توانند نقش مهمی در ثبات بازار داشته باشند.

به هر حال بررسی چهار عامل اصلی تأثیر گذار بر نرخ اجاره‌بها از جمله قیمت مسکن، میزان تورم عمومی و توازن عرضه و تقاضا در بخش مسکن ملکی و استیجاری، نشان می‌دهد، بازار اجاره مسکن در شرایط نامطلوبی قرار دارد. این وضعیت، رشد بی سابقه اجاره‌ بها در سال ۹۸ را محتمل می‌کند که مستأجران را با مشکلات بسیاری مواجه خواهد کرد.

پس مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، دو پایه‌ مالیاتی هستند که تأثیر قابل توجهی در تنظیم بازار مسکن و کاهش تقاضای سوداگرانه دارند و با سازوکارهایی که بر آنها حاکم است، تعادل منطقی بین عرضه و تقاضا در این بازار برقرار می‌کنند.

اگر چه دولت با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی موافقت و آن را تصویب کرد، اما کارشناسان مسکن دو ساله شدن زمان قرارداد اجاره مسکن را چندان مفید ارزیابی نکرده و می‌گویند: این لایحه نمی‌تواند به شکل قوی در بازار اجاره تاثیر بگذارد، چرا که دو ساله شدن قراردادها آن چنان تاثیرگذار در بازار نخواهد بود.

لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر که در جلسه هیات دولت تصویب شده براساس این ماده واحده، موجران واحدهای مسکونی در قراردادهای رسمی و یا عادی جاری اجاره مکلفند پس از انقضای زمان قرارداد، در صورت درخواست مستأجر با رعایت ترتیبات مندرج در این قانون، قرارداد اجاره مربوط را برای یکسال دیگر تمدید کنند، به نحوی که حداقل مدت اجاره دو سال باشد.