طناب‌پیج شدن سازندگان در رکود مسکن

به گزارش قائم آنلاین، از اوایل سال ۱۳۹۶ با بروز اولین نشانه های مثبت در بخش مسکن، اصلاح قانون پیش فروش به عنوان مهمترین بازوی تامین نقدینگی بخش ساخت و ساز کلید خورد اما با وجود رفت و برگشتهای مکرر بین مجلس و دولت، هنوز لایحه اصلاحی تدوین نشده است. تسهیلات ۱۶۰میلیون تومانی خرید نیز با توجه به جهش قیمت مسکن، کمک چندانی به جریان تولید مسکن نمی کند؛ چرا که بخش تقاضا به دلیل عدم توازن بین قیمت مسکن با قدرت پوشش دهی تسهیلات بانکی توان ایجاد تحرک در بازار مسکن را به طور کامل از دست داده است.

تحمیل ۲۰ نوع هزینه در پروانه های ساختمانی

با وجود آنکه کشور ایران سالیانه به تولید حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیاتهای مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به رکود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می کند.

البته زمستان سال گذشته ۱۱۴ هزار پروانه مسکونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در کشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرک نسبی ارایه تخفیفات صدور پروانه از سوی شهرداری عنوان می شود. این موضوع به خوبی نشان می دهد در صورتی که قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته شود، تولید مسکن می تواند تکافوی تقاضا را بدهد و بخش مسکن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. با این حال شواهد گویای آن است که بعد از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی به طور محسوسی افت کرده و بخش تولید به نوعی مجددا وارد رکود شده است.

ضرورت اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن

چالشهای شش گانه در بخش عرضه مسکن، انبوه سازان را بر آن داشته تا مشکلات این حوزه را طی نامه ای با محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی که به تازگی این سمت را در اختیار گرفته مطرح کنند. در این نامه با اشاره به مواد ٢ و ٣ قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار، راهکارهایی برای برون رفت از وضعیت فعلی ارایه شده است.

ضرورت اجرای کامل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن خصوصاً ماده یک آن به عنوان اولین ظرفیت قانونی است که به آن اشاره شده است. این قانون در سال ١٣٨٧ به منظور تحقق اصل ٣١ قانون اساسی که دولت را مکلف به تأمین مسکن مناسب برای آحاد جامعه با اولویت اقشار کم درآمد کرده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. طبق ماده یک این قانون دولت مکلف به تأمین زمین مناسب با کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن است و به موجب ماده ٦ آن کلیه وزارتخانه ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی موظف به واگذاری زمین های در اختیار خود، به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی شدند. همچنین دولت در ماده ١ مکلف به تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت و اعمال معافیت مالیاتی شده است. اجرای کامل ماده ١ این قانون مغفول مانده و عزمی جدی می‌طلبد.

لزوم ایجاد اصلاحاتی در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان

تدوین آئین نامه، اصلاح یا حذف شیوه نامه های صادره از ناحیه وزارت راه و شهرسازی در خصوص قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ١٣٧٤ نیز از دیگر موارد اشاره شده در این نامه است.  به استناد ماده ۲۹ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، وزارت مسکن و شهرسازی ( راه و شهرسازی ) موظف است حداکثر ظرف مدت ٦ ماه از تاریخ تصویب قانون ( اسفند ١٣٧٤) آئین نامه نظام صنفی کارهای ساختمانی موضوع قانون را تهیه و جهت تصویب به هیئت وزیران پیشنهاد کند، اما هنوز پس از گذشت ٢٤ سال وزارت راه و شهرسازی اقدام مؤثری در این خصوص به عمل نیاورده است.

از دیگر معضلات اساسی در مورد اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شیوه نامه ابلاغی وزارتخانه در اجرای آئین نامه اجرایی ماده ٣٣ قانون فوق الذکر است. به باور سازندگان، صرف نظر از آنکه آئین نامه مغایرتهای قانونی دارد و فراتر از مفاد ماده ۳۳ قانون است. از آن مهمتر شیوه نامه ابلاغی نیز دارای ایرادات قانونی متعدد است که حتی برخی از مواد آن توسط دیوان عدالت اداری ابطال شده است. احترام به آرای صادره از دیوان عدالت اداری و اجرای آن توسط مقامات دولتی مورد انتظار است.

اخیراً دو فراخوان جهت مشارکت در ساخت از طرف سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران داده شده که انبوه سازان می گویند به دلیل یکطرفه بودن قرارداد و اینکه “شریک” در قالب “پیمانکار” دیده شده و نه “سرمایه گذار” مورد استقبال قرار نگرفته است. به قرارداد تنظیم شده از ناحیه سازمان ملی زمین و مسکن ۴۲ ایراد اساسی و به قرارداد تنظیمی شرکت بازآفرینی شهری ایران ۷ ایراد وارد بود که شرکت بازآفرینی شهری به نظرات این کانون توجه و اعلام کرد که ایرادات مذکور مرتفع خواهد شد اما در فرم قرارداد منتشر شده از ناحیه سازمان زمین و مسکن هیچ اصلاحی رؤیت نشد.

تسریع در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان

همچنین سرعت بخشیدن به اصلاح قانون پیش فروش از دیگر موارد تاکید شده در این قانون است. انبوه سازان معتقدند قانون پیش فروش که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید قانونی کاملا یکطرفه است و هیچیک از مواد منافع مشروع تولید کننده در آن نشده است. بسیاری از نمایندگان مجلس، مقامات قوه قضاییه و مجریه اذعان دارند که قانون مزبور باید اصلاح شود و هم اکنون نیز در کمیسیون قضایی مجلس پیشنهاد اصلاحی آن در دست بررسی است ولی روند بررسی بسیار کند پیش می رود و نیاز است از طرف وزارت راه و شهرسازی از طرق قانونی ومذاکره با نمایندگان محترم ضرورت تسریع موضوع تأکید شود.
اصلاح ماده ۵ قانون بیمه های اجتماعی کارگران ساختمانی نیز یکی دیگر از خواسته های سازندگان عنوان شده است. تا قبل از سال ۱۳۸۶ حق بیمه کارگران پرداختی به سازمان تأمین اجتماعی ۴درصد حداقل دستمزد روزانه بود در سال ۱۳۸۹ حق بیمه به ۴درصد حداقل دستمزد ماهانه افزایش یافت(یعنی ۳۰ برابر) و هدف از تصویب این قانون برخورداری کلیه کارگران ساختمانی از تمامی خدمات سازمان بود ولی با سهمیه بندی و تعیین محدودیت از طرف سازمان تامین اجتماعی این هدف قانون گذار تحقق نیافت و مجددا ماده ۵ اصلاح و مقرر شد این هدف با اخذ ۱۵درصد از مجموع عوارض صدور پروانه ساختمان محقق شود. لکن کماکان کارگران شاغل در پروژه های انبوه سازان محروم از این خدمات هستند. مگر آنکه انبوه ساز یک بار ابتدای درخواست پروانه ساختمان بیمه کارگران را به سازمان پرداخت کند و یک بار هم آخر هر ماه فهرست کارگران و کارکنان کارگاه خود را برای تامین اجتماعی ارسال کند. به هرحال انبوه سازان مجبور هستند بیمه کارگران را دوبار پرداخت کند.

از سوی دیگر ماده ۶۴ نحوه قیمت‌گذاری کمیسیون ماده ۶۴ بر اساس بلوک بندی و نه تعیین قیمت برای هر معبر متناسب باشد​ ارزش و مرغوبیت آن است و پهنه این بلوک بندی آنقدر وسیع است که هیچ مناسبتی بین املاک واقع در هر بلوک دیده نمی‌شود. ضمنا بر خلاف سالهای گذشته که قیمت گذاری کمیسیون ماده ۶۴ مبنای تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی بود شهرداری رأساً به تدوین دفترچه ارزش معاملاتی جهت تعیین عوارض اقدام کرده است. عبارت “سایر وجوه” مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ هنوز تعیین نشده و بعد از ۴ سال همچنان بلاتکلیف است.

پیشنهاد افزایش وام خرید تا ۳۰۰ میلیون تومان

افزایش تسهیلات بانکی برای خرید مسکن به عنوان آخرین راهکار برای رونق دهی به تولید و عرضه مسکن پیشنهاد شده است.با توجه به افزایش قابل توجه قیمت تمام شده ساخت و در نتیجه افزایش قیمت واحدها، مبلغ تسهیلات فعلی برای خرید مسکن انفرادی با سپرده گذاری قبلی به میزان ۶۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان به عنوان جعاله، سهم ناچیزی در قیمت واحدهای مسکونی دارد و برای خانه دار شدن گروه هدف جامعه به هیچ عنوان کافی و مؤثر نیست. در این خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید و افزایش مبلغ قابل تقسیط همراه با افزایش مدت بازپرداخت می‌تواند موجب تسهیل و تقویت قدرت خرید متقاضیان و خانه‌دار شدن فاقدین مسکن، علی الخصوص گروه هدف جامعه گردد. انبوه‌سازان پیشنهاد داده‌اند سقف تسهیلات خرید بصورت انفرادی و با سپرده گذاری حداقل تا مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یافته و مدت بازپرداخت آن نیز متناسباً افزایش داده شود. همچنین برای متقاضیان خرید بدون سپرده گذاری، تسهیلات خرید تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان و با سود تسهیلات حداکثر ۱۲ درصد پیش‌بینی شود.