تنور داغ خرید ملک در خارج از کشور

به گزارش قائم آنلاین، روزنامه ابتکار در ادامه نوشت: این روزها شاهد تبلیغات گسترده فروش ملک در کشورهای همسایه به ویژه ترکیه هستیم. تبلیغاتی که با وعده اعطای اقامت، ایرانیان را ترغیب به خرید ملک در این کشورها می‌کند. بسیاری از افراد تمام سرمایه‌های خود را برای رسیدن به رویای اقامت گرفتن روانه کشورهای دیگر می‌کنند. در این میان بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران دائما درخصوص تله اقامت با خرید خانه به افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند هشدار می‌دهند. این در حالی است که برخی از این سرمایه‌گذاران گوششان به هشدار‌ها بدهکار نیست و دست از تلاش برای گرفتن اقامت در کشورهای دیگر بر نمی‌دارند، به‌گونه‌ای که روز به روز آمار خرید ملک در کشورهای همسایه را افزایش می‌دهند. اخیرا حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با ایلنا گفته است: «طبق اعلام رسانه‌های ترکیه در سال ۹۷ میزان خرید ملک در این کشور توسط ایرانی‌ها به اندازه خرید ملک در ۱۰ سال گذشته بوده است. بسیاری از املاک در ترکیه متعلق به دولت است یعنی عرصه ملک دولتی است و فقط عیان و بنا به مردم تعلق دارد یا این که خانه‌ها ۹۹ ساله هستند و مالکیت در این واحدها معنا ندارد».
وی با اشاره به خرید مسکن در کشورهای خارجی به قصد سرمایه‌گذاری و ایجاد ارزش افزوده اظهار کرد: «در سال ۹۷ و نیمه اول ۹۸ رشد قیمت مسکن در ایران بالاتر از تمام کشورهای حوزه خلیج فارس، کشورهای همسایه، کانادا و حتی مناطقی مانند منهتن آمریکا بوده است. بنابراین اگر افراد می‌خواهند در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند هیچ کجای دنیا به اندازه ایران سوددهی نخواهد داشت چرا که از سال ۷۴ تا به امروز قیمت مسکن در ایران ۱۰۴ برابر رشد داشته است».

این مسائل در حالی مطرح می‌شود که برخی از سرمایه‌گذاران نظری متفاوت درباره‌ی سرمایه‌گذاری در بازار املاک کشورهای دیگر را دارند. مسئله این است که با توجه به میزان سرمایه‌گذاری‌ها اگر این حجم از معاملات در بازار داخلی اتفاق می‌افتاد، بازار در حال حاضر در چه شرایطی به سر می‌برد؟ در این راستا مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و فعال بازار مسکن درخصوص میزان سرمایه‌گذاری ایرانیان در خارج از مرزها به «ابتکار» گفت: وقتی عدد سرمایه‌گذاری ایرانیان در بازار مسکن ترکیه را با سال‌های قبل آن مقایسه می‌کنیم، عدد قابل توجهی خواهد بود، این در حالی است که وقتی کل حجم معاملات را با معاملات در بازار مسکن ایران مقایسه می‌کنیم، این نتیجه را می‌دهد که رقم آنچنان قابل توجه نیست. طبق آماری که موجود است سال گذشته ( ۲۰۱۸) ایرانیان در ترکیه حدود ۳۶۵۰ واحد مسکن خریداری کردند. آمار سال ۲۰۱۹ هنوز مشخص نیست اما با توجه به رشدی که وجود دارد به نظر می‌رسد که تعدا سرمایه‌گذاری‌ها در این سال حدود ۵ هزار باشد.
وی در ادامه افزود: در سال ۹۵ حدود ۱۶۲ هزار واحد در شهر تهران معامله شد. این در حالی بود که در سال ۹۶ این رقم به ۱۸۱ هزار رسید، از سوی دیگر طبق آمار در سال ۹۷ نیز حدود ۱۲۵ هزار واحد در این شهر معامله شد. وقتی حجم معاملات در کل کشور را در نظر بگیریم باید تقریبا این اعداد و ارقام را سه برابر کنیم. بنابراین حجم مسکنی که در ترکیه معامله شده است نسبت به کل بازار داخل کمتر از ۵ درصد می‌شود و نمی‌توان این درصد را عجیب بدانیم.
سلطان‌محمدی از شرایط خرید ملک در کشور ترکیه گفت: این را باید در نظر داشته باشیم که خرید ملک در ترکیه با پول کامل انجام نمی‌شود‌. به عبارتی دیگر سرمایه‌گذاران مقداری از پول را نقدا پرداخت می‌کنند و مابقی را اقساطی می‌پردازند. البته باید اشاره کنم که جای تاسف دارد که این حجم از سرمایه داخلی به سمت بازارهای خارجی می‌رود. اما این نکته هم وجود دارد که این حجم از سرمایه‌گذاری در مقایسه با حجم معاملات در کل بازار مسکن ایران رقم عجیبی نیست و نمی‌توان این تصور را داشت که درصورت ورود این سرمایه به بازار مسکن داخل روند حرکت بازار تغییر پیدا می‌کرد. درواقع وجود این حجم از سرمایه‌گذاری نمی‌تواند اثر قابل ملاحضه‌ای در بازار مسکن داخلی داشته باشد.
این کارشناس مسکن در بخشی دیگر از صحبت‌هایش به دلایل موثر بر ترغیب سرمایه‌گذاران به خرید ملک در کشورهای دیگر اشاره کرد و دراین‌باره گفت: ما باید توجه داشته باشیم که برنامه زندگی افراد یک جامعه با یکدیگر کاملا متفاوت است. برخی از افراد نگاهی به سمت مهاجرت دارند، بنابراین بخشی از تقاضای خرید ملک در خارج از ایران را این افراد تشکیل می‌دهند. از سوی دیگر هستند افرادی که به دنبال متفاوت کردن سبد سرمایه‌گذاری‌شان هستند، این افراد بخشی از سرمایه‌شان را به صورت دلار یا ملک در خارج از کشور نگهداری می‌کنند. ما باید بدانیم که همیشه این روند بوده است. البته باید اشاره کنم که سال گذشته چند اتفاق رخ داد و تمایل به سرمایه‌گذاری در کشوری مانند ترکیه را برای سرمایه‌گذاران تشدید کرد. اولین دلیلی که می‌توانم به آن اشاره کنم افزایش نرخ دلار است. در مقطعی قیمت دلار به شدت افزایش پیدا کرد و عده‌ای وسوسه شدند تا بخشی از دارایی خود را به دلار تبدیل کرده تا بتوانند از جریان افزایش نرخ دلار منتفع شوند بنابراین تمایل‌شان برای سرمایه‌گذاری در بازارهای خارجی افزایش یافت.
وی ادامه داد: دلیل دیگر افزایش ناگهانی قیمت مسکن در داخل ایران بود. به عبارتی دیگر در یک دوره ۲ ساله قیمت مسکن ۳ برابر شد. در این شرایط با مقایسه قیمت مسکن در ایران و کشوری همانند ترکیه متقاضیان به نتیجه رسیدند که در خارج از مرزها قیمت‌ها پایین‌تر است و این موقعیت را فرصت مناسبی دیدند، پس اقدام به سرمایه‌گذاری کردند.
سلطان‌محمدی به دلیل دیگری اشاره کرد و گفت: دلیل دیگر افزایش ریسک‌ها سیاسی و مشکلاتی ناشی از تحریم‌ها بود. این جریان نگرانی عده‌ای را به دنبال داشت و آنها را راغب به انتقال بخشی از سرمایه‌شان به خارج از مرزها کرد تا از حاشیه‌ امنیتی بیشتر برخوردار شوند. از دیگر دلایل موثر می‌توان به کاهش نرخ لیر ترکیه اشاره کرد. این اتفاق باعث شد قیمت مسکن در ترکیه در مقایسه با دلار ارزان‌تر باشد و میزان سرمایه‌گذاری‌ها ایران در این کشور را افزایش دهد.
وی در پایان اظهار کرد: این عوامل دست‌به‌دست یکدیگر دادند تا در یک دوره ما شاهد خروج سرمایه به بازار مسکن دیگر کشورها باشیم. البته در این میان باید اشاره کنم که جابه‌جایی سرمایه در بین کشورها به خصوص در حوزه مسکن امری غیرمنتظره و غریبی نیست. در تمام دنیا با توجه به تفاوت برابری که نرخ‌های ارز پیدا می‌کنند این انتقالات صورت می‌گیرد. به عنوان نمونه بین کانادا و آمریکا هنگامی که نرخ برابری دلار آمریکا به نسبت دلار کانادا افزایش پیدا می‌کند تمایل برای سرمایه‌گذاری در کانادا بیشتر می‌شود. این روند در جهت مخالف هم صورت می‌گیرد چراکه افراد می‌توانند از تفاوت نرخ ارز سودی کسب کنند. این روند تقریبا میان ایران و ترکیه هم در حال شکل‌گیری است. البته باید توجه داشته باشیم که بخشی از سرمایه‌های ایرانی تنها به دلیل کسب سود به صورت موقتی به سمت بازارهای خارجی روانه شده است.