نخستین برآورد از مسکن ۹۸

دونظرسنجی از طیف فعالان بازار مسکن در یک فضای مجازی طی پاییز و زمستان امسال درباره آینده قیمت مسکن از انتظار اکثریت نسبی برای ثبات قیمت مسکن در سال ۹۸ حکایت می‌کند. با این حال، مقایسه این دو نظرسنجی بیانگر بازگشت انتظارات تورمی در گروهی از فعالان بازار مسکن، ابهام سازنده‌ها برای چگونگی قیمت‌گذاری تحت تاثیر جهش قیمت زمین و همچنین واقع‌بینانه شدن نگاه گروهی دیگر از فعالان بازار نسبت به نحوه نوسان قیمت در دوره رکود است. نتایج دو نظرسنجی با یک سوال یکسان درباره آینده قیمتی بازار مسکن که تنها به فاصله دو ماه از یک جامعه آماری مرکب از طیف‌های گوناگون فعال در بازار مسکن (کارشناسان، فعالان بازار معاملات ملک، سرمایه‌گذاران، سازندگان و…) در مقیاس نسبتا یکسان انجام شد، نشان‌دهنده نوعی ابهام در ذهنگروهی از بازیگران بازار نسبت به وضعیت سال ۹۸ است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات یک نظرسنجی که به تازگی در یک کانال تلگرامی انجام شده است نشان می‌دهد حدود سه هزار نفر از کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن با پاسخ به یک سوال درباره آینده قیمتی بازار معاملات واحدهای مسکونی در یک سال پیش‌رو وضعیتی را پیش‌بینی کرده‌اند که دست‌کم با سه تفاوت محسوس نسبت به نحوه پاسخگویی طیف‌ فعال بازار ملک شرکت‌کننده در نظرسنجی مشابه در آذرماه -دو ماه قبل- همراه است.

در هر کدام از این دو نظرسنجی که اولی در آذر ماه و دومی در بهمن ماه سال جاری انجام شده است، حدود ۳ هزار نفر از اعضای یک کانال تلگرامی که به‌صورت دوره‌ای اقدام به برگزاری نظرسنجی‌های گوناگون درخصوص وضعیت بازار مسکن می‌کند، شرکت کرده‌ و به یک سوال مشترک درخصوص نحوه تحولات قیمتی بازار معاملات مسکن در سال آینده پاسخ داده‌اند. در نظرسنجی اول که آذر ماه امسال برگزار و نتایج آن از طریق این کانال تلگرامی تحت مدیریت بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن اعلام شد، ۴۷ درصد شرکت‌کنندگان در پاسخ به این سوال که وضعیت نوسانات قیمتی بازار مسکن در سال ۹۸ را چگونه پیش‌بینی می‌کنید، «کاهش قیمت مسکن»را برای بازار معاملات آپارتمان در سال آینده پیش‌بینی کردند.

در همین نظرسنجی ۳۸ درصد از شرکت‌کنندگان اعلام کردند «ثبات قیمتی» در بازار معاملات مسکن سال آینده محتمل‌تر است و تنها ۱۵ درصد از شرکت‌کنندگان انتظار «افزایش قیمت» را برای بازار معاملات مسکن سال ۹۸ پیش‌بینی کردند. این در حالی است که به فاصله دو ماه بعد در نظرسنجی انجام شده در همین کانال تلگرامی و با طرح مجدد همین سوال که آینده قیمتی پیش‌روی بازار مسکن در سال ۹۸ را چگونه پیش‌بینی می‌کنید، حدود ۳ هزار نفر از اعضای این کانال، نتایج متفاوتی را نسبت به آنچه آذرماه و در نظرسنجی قبلی مطرح شده بود، اعلام کردند. این بار در پاسخ به این سوال، ۴۱ درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، انتظار «ثبات قیمت مسکن» در سال ۹۸ را مطرح کردند؛ انتظاری که با توجه به رویه آماری بازار معاملات مسکن که در قالب آمارهای رسمی نیز اعلام شده است به واقعیت محتمل و مورد انتظار بازار مسکن در سال بعد نزدیک‌تر است. همچنین همزمان با افت سهم پیش‌بینی‌ مربوط به «کاهش قیمت مسکن» در سال ۹۸ از ۴۷ درصد در نظرسنجی آذر ‌ماه به ۳۲ درصد در نظرسنجی اخیر (نظرسنجی بهمن ماه)، سهم پیش‌بینی «افزایش قیمت مسکن» در سال ۹۸ از ۱۵ درصد در نظرسنجی آذر ماه به ۲۷ درصد در نظرسنجی بهمن‌ماه افزایش یافته است.

سهم انتظار برای افزایش قیمت مسکن در سال بعد در حالی در فاصله حدود دوماه از ۱۵ درصد به ۲۷ درصد در پاسخ فعالان بازار مسکن به نظرسنجی آینده قیمتی بازار ملک افزایش یافته است که روند آماری موجود بازار مسکن نشان‌دهنده پیشروی بازار معاملات ملک در فاز رکود و کاهش شیب رشد قیمت مسکن است؛ در حالی که شیب رشد قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته در هر ماه نسبت به ماه قبل کاهش یافته و مطابق با آخرین آمارهای رسمی به کمترین حد خود از ابتدای سال تاکنون(۳۰ روز منتهی به پایان دی ماه) رسیده است، در پیش‌بینی طیف‌های مختلف فعال بازار مسکن در نظرسنجی انجام شده در این کانال تلگرامی، انتظار برای افزایش قیمت مسکن در سال بعد، نسبت به برداشتی که در پاییز امسال نسبت به سال ۹۸ وجود داشت، تقویت شده است.

در واقع روند آمارهای رسمی ارائه شده درخصوص وضعیت بازار مسکن که نشان‌دهنده کاهش شیب تورم ماهانه مسکن در ماه‌های اخیر و انتظار برای ادامه این روند در ماه‌های پیش‌رو است در پیش‌بینی شرکت‌کنندگان در نظرسنجی بهمن ماه نمود کامل پیدا نکرده است. کارشناسان این موضوع را ناشی از شش دلیل احتمالی می‌دانند؛ کارشناسان معتقدند بر پایه آمارهای رسمی انتظار می‌رود بازار معاملات ملک در ماه‌های پیش‌رو به ثبات قیمتی برسد و نوسان قیمتی محسوسی را تجربه نکند؛ اولین عامل می‌تواند ناشی از ابهام در شرایط و وضعیت پیش‌روی فاکتورهای بیرونی اثرگذار بر بازار معاملات مسکن از جمله فاکتورهای سیاسی و اقتصادی در سال آینده باشد که منجر به ایجاد فضای غبارآلود توام با نگرانی در میان طیف‌های مختلف فعال در بازار معاملات مسکن از بابت چشم‌انداز قیمتی مسکن در سال ۹۸ شده است.

علت دومی که می‌توان از آن به‌عنوان عامل احتمالی موثر در ایجاد این فضای غبارآلود یاد کرد، انعکاس تحولات بازار مسکن و تحولات آماری این بازار با «تاخیر زمانی» به برخی از طیف‌های فعال در این بازار است؛ در شرایطی که آمارهای رسمی روندی نسبتا متفاوت از آنچه در پیش‌بینی گروهی از طیف‌های فعال بازار مسکن درخصوص سرنوشت قیمتی معاملات ملک در سال ۹۸ اعلام شده است را نشان می‌دهد اما تاخیر در انعکاس تحولات آماری در بازار باعث شده اثر آمارها هنوز در ذهن بازیگران بازار مسکن ظاهر نشود و این می‌تواند یکی از دلایل افزایش سهم انتظار برای افزایش قیمت مسکن در نظرسنجی اخیر باشد. در واقع، اثر تغییر و تحولات صورت گرفته در بازار که در قالب آمارهای رسمی درخصوص کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن قابل رصد است همواره با قدری تاخیر در بازار منعکس می‌شود. به همین علت فاصله داشتن بخشی از پیش‌بینی‌ها از واقعیت موجود مطابق با روند آماری، به دلیل این تاخیر زمانی، چندان غیرطبیعی به نظر نمی‌رسد.

هر چند کارشناسان، به‌عنوان سومین دلیل احتمالی، «انتظارات تورمی» در سال بعد را در بالا رفتن سهم پیش‌بینی‌کنندگان «افزایش قیمت مسکن» در سال بعد موثر می‌دانند. تاثیر جهش پاییزی قیمت زمین بر محاسبات سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی در سال آینده، نگاه واقع‌بینانه برخی از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی از بابت انتظار برای کاهش قیمت واقعی مسکن تحت تاثیر بروز رکود در بازار مسکن مشابه دوره‌های قبلی رکود و تخلیه حباب قیمتی بازار ملک و اثر روانی ریزش قیمت ارز در آذرماه و بازگشت قیمت دلار به کانال ۹ هزار تومان در مسیر کاهش نرخ آن، از جمله سایر دلایل مطرح در این زمینه است.

تیمور رحمانی، اقتصاددان، در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مهم‌ترین عاملی که طی دوماه گذشته منجر به بالا رفتن سهم انتظارات مربوط به افزایش قیمت مسکن در سال بعد به رغم کاهش شیب رشد قیمت‌ها در ماه‌های گذشته شده است، افزایش انتظارات تورمی برای سال جدید است. وی افزود: به احتمال قریب به یقین افزایش سهم انتظار برای نوسان مثبت قیمت واحدهای مسکونی در سال ۹۸ به رغم رکود حاکم بر این بازار ناشی از یک تحلیل از بابت انتظار برای تحمل تورم عمومی سنگین‌تر در سال بعد است؛ به این معنا که هر چند ممکن است بازار مسکن حالت رکودی به خود گرفته باشد اما تحت تاثیر تورم عمومی، این تصور در بازار ملک وجود دارد که قیمت اسمی مسکن رشد خواهد داشت.

رحمانی تاکید کرد: به فرض ثبات شرایط فعلی در سایر فاکتورهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و با توجه به انتظارات تورمی موجود برای سال آینده، انتظار برای افزایش قیمت مسکن وجود دارد هر چند این تغییرات قیمتی جهش‌گونه و شدید نخواهد بود. وی افزود: با این حال، در صورت ثبات شرایط فعلی اقتصادی و سیاسی کشور انتظار ثبات برای قیمت مسکن قوی‌تر از سایر انتظارات است؛ هر چند در شرایط فعلی و به دلیل وجود انتظارات تورمی قیمت مسکن در سال بعد می‌تواند اندکی عقب‌تر از سطح تورم عمومی افزایش یابد.